Dilemmák a IX. kerületi lakásrendelet körül. Lakásprivatizáció vagy bérlakás gazdálkodás?

2020. július 13. 07:52 - GabiB

 ja_haz_kep.jpg

A lakásgazdálkodás az egyik legbonyolultabb önkormányzati feladat, tele dilemmákkal. Meggyőződésem, hogy az csinálja jól, aki folyamatosan adatot gyűjt, elemez, visszacsatol. Aki az adatok alapján stratégiát készít a különböző időtávokra. Aki a szociális bérlakás gazdálkodást összeköti a helyi szociális ellátórendszerrel. Végső soron, akinek világos víziója van arról, hogy kiket és milyen eszközökkel akar támogatni.

Borbás Gabriella írása

A ferencvárosi képviselő testület 2020-ban eddig két fordulóban tárgyalta a „lakásrendeletet”, egyik alkalommal sem szavazta meg. A IX. kerületi lakásrendelet az önkormányzati tulajdonú bérlakások bérbeadásán és eladásán kívül az önkormányzati tulajdonú üzlethelységek bérbeadását, eladását is szabályozza. Így nálunk az ingatlanvagyon gazdálkodás szabályai egy rendeletben, a „lakásrendeletben” találhatók.

Ebben a cikkben csak a lakásgazdálkodással foglalkozok, annak is csupán néhány aspektusával. A téma bonyolultsága miatt először tényeket mutatok be, majd dilemmákat, kérdéseket fogalmazok meg.

Sok vagy kevés önkormányzati tulajdonú bérlakása van a IX. kerületnek?

Az index.hu-n 2019. októberében átfogó cikk jelent meg a budapesti bérlakásokról. A cikk szerint 2010 és 2019 között 6 ezerrel csökkent a budapesti bérlakások száma.

 

index_lakasallomany-kep.png

Forrás: index.hu cikke

A dobogó tetején a XIII. kerület áll. A második helyezett az ábráról hiányzó VIII. kerület, ahol 4400 körüli önkormányzati bérlakás van. Ezeket a kerületeket követi Ferencváros a közel 3 ezres bérlakás állománnyal.

 

Szociális, költségelvű és piaci bérlakások. Mit jelentenek ezek a kategóriák?

A ferencvárosi lakásrendelet – más önkormányzatokhoz hasonlóan – három kategóriára osztja be háromezer önkormányzati lakását:

  • A lakások nagy többsége szociális bérlakás. Ezek jellemzően kis, közepes méretű lakások. Állapotuk változó, sok a komfort nélküli, de persze vannak nagyon jó állapotú felújított ingatlanok is.
  • A költségelvű lakásokat másként szolgálati lakásnak is nevezhetjük. Kerületi közfeladatot ellátók, például rendőrök, védőnők, pedagógusok kaphatnak ilyet. Rajtuk kívül a mostani lakásrendelet-tervezet szerint évente néhány költségelvű lakás bérleti jogára pályakezdő fiatalok pályázhatnak majd.
  • Jelenleg nagyjából 50 db piaci bérlakás A piaci bérlakások 70 m2 felettiek és jó állapotúak.

 

Hogy alakul a szociális, költségelvű és a piaci bérlakások bérleti díja?

A három bérlakás kategóriára más-más bérleti díjat szab a rendelet tervezet. A kategóriákon belül azonban nem differenciál tovább. A piaci kategória – közgazdász szemmel – némi magyarázatot kíván. A piaci szó ellenére ebben az esetben sem versenyeztetéssel, licittel alakul ki az ár, hanem a rendeletben rögzített, a szociálisnál magasabb bérleti díjat kell fizetni.

A bérleti díj számítása az ún. bérleti érték alapján történik. A rendelet 3. sz. mellékletet határozza meg

A lakás (bruttó) bérleti értéke = alapterület x pontszám x 1900 Ft.

A 3. sz. melléklet alapján a lakás a komfortfokozattól, egyéb minőségi jellemzőjétől és az elhelyezkedésétől függő pontszámokat kap. A kapott összpontszámot kell behelyettesíteni a fenti képletbe, amely alapján kijön a bérleti érték.

A bérleti díj pedig a bérleti érték:

  • 2,5 ezreléke szociális bérlakás esetén;
  • 6 ezreléke költségelvű bérlakás esetén;
  • 11 ezreléke piaci bérlakás esetén.

Nézzük néhány próbaszámítást.

berleti_dija_probaszamitas.png

Forrás: saját szerkesztés. 

Összefoglalva:

  • Egy 70 m2-es piaci bérlakás bérleti díja közel 150.000 Ft/hó.
  • Egy jó állapotú, 50 m2-es költségelvű lakás, más néven szolgálati lakás bérleti díja 57.000 Ft/hó.
  • Egy 50 m2-es szociális bérlakás bérleti díja 3 ezer és közel 25 ezer Ft/hó között mozog a lakás állapotától függően. A szociális bérlakások gyakran 50 m2-nél kisebb lakások, azaz a bérleti díjak ennél alacsonyabban is lehetnek.

 

Megveheti-e a bérlő a bérlakást? Ha igen, mennyiért?

A kérdés megválaszolásához először be kell vezetnem a „tiltólistás épület” fogalmát. A tiltólistán szereplő épületek 100%-ban az önkormányzat tulajdonában vannak, rossz állapotúak, azaz bontandó, vagy felújítandó épületek. Ezekben a házakban sok az üres, lakhatatlan lakás.

Azért „tiltólistásak”, mert ezekben a házakban az önkormányzat nem adhat el bérlakást. Ha eladhatna, akkor szinte lehetetlenné válna az épület felújítása, rehabilitációja. A tiltólistás épületeket a rendelet tervezet 5. sz. melléklete sorolja fel.

tiltolistas_hazak.png

Forrás: saját szerkesztés a lakásrendelet tervezet 5. sz. melléklete alapján.

A többi házban lévő szociális bérlakást, ami a teljes IX. kerületi állománynak kb. fele, a bérlő féláron megvásárolhatja. A polgármester által a 2020. július 2-ai testületi ülésen előterjesztett, majd a képviselő-testület által  elutasított rendelet tervezet 29. § alapján:

„A vételár a forgalmi érték 50%-a, a teljesen felújított épületekben – ahol az utolsó 10 évben teljes épület kiürítés mellett megvalósított felújítás volt – a 60 %-a.” A forgalmi érték két független értékbecslő által megállapított lakásérték.

 

DILEMMÁK, KÉRDÉSEK

A bizottságokban és a testületi ülésen a féláron történő szociális bérlakás privatizáció kérdése körül alakult ki parázs vita. Az Újpólus frakció elutasította az 50%-on történő lakásértékesítést. E helyett olyan módosító javaslatot terjesztettek elő, miszerint a bérleti jogviszony időtartamához kötnék a vételár nagyságát. Ha több, mint 30 éve van bérleti jogviszonya a bérlőnek, akkor 60%-os áron, ha viszont csupán néhány éves a jogviszony, akkor 95%-on vehetné meg a lakást. (E kettő között több sávot is javasoltak.) Végül a testület többsége sem az Újpólus módosító javaslatát, sem pedig a lakásrendelet tervezetet nem támogatta.

Közfeladat-e a rászorulók esetében a lakhatás biztosítása?

Alapkérdés, hogy az önkormányzat feladatának tekinti a rászorulók lakhatásának biztosítását vagy sem. Ha feladatának tekinti, akkor nem célszerű az önkormányzati bérlakás állományt csökkenteni, olcsón eladni. Ha nem tekinti a lakhatást önkormányzati feladatnak, akkor érthető, ha a maradék bérlakásokat igyekszik privatizálni.

Cél-e, hogy az önkormányzati bérlakás gazdálkodás nyereséges legyen?

Nem tudom, hogy mekkora veszteséget termel évente az önkormányzati bérlakás állomány. Ezzel kapcsolatos elemzést nem láttam. Nagyon fontos lenne részletes adatokkal rendelkezni a bérlakás gazdálkodás fenntartásának egyenlegéről. Jelenleg csupán az önkormányzati szóbeszédben fordul elő, hogy a bérlakás gazdálkodás veszteséges. Így, ha az önkormányzat erősebbnek látja a költségvetési szempontokat, mint a lakhatás biztosítását, akkor nem akarja megőrizni a veszteséges bérlakás állományt. Ebben az esetben túlad rajta, mivel az évről évre csak terheli a költségvetést. Ha viszont a rászorulók lakhatását közfeladatnak tartja, akkor nem jelenik meg a nyereség célként. Ahogyan sok más önkormányzati feladat esetén sem cél a nyereséges működtetés.

Mennyire mobilak a bérlők? Mikor üresednek meg a kiadott bérlakások? Örökre szól a bérlői jogosultság?

A lakásrendelet vitájában visszatérő elem, hogy a szociális bérlakások „nem forognak”. A bérlői státusz kvázi örökre szól, mivel átruházható a gyerekre, unokára. Azaz, ha az önkormányzat kiad egy bérlakást, könnyen előfordul, hogy évtizedekre szól. Kérdés, hogy városi legenda-e csupán, hogy a bérlakások nagy többsége soha nem „száll vissza” az önkormányzatra? Nem tudom.

Szintén nagyon fontos lenne számokat látni a stratégia megalkotása előtt. Nyomon kellene követni a bérlői életutakat, elemezni kellene, hogy mennyi lakás, hány év után és milyen okok miatt kerül vissza az önkormányzathoz. Azt gondolom, hogy lefelé és felfelé is van lakásmobilitás. De nagy kérdés, hogy ez mekkora, és hogyan ösztönözhető. 

A jövedelmi helyzet javulásával miért nem fizet többet a szociális bérlakás bérlője?

Korábban a cikkben bemutattam, hogy egy jó állapotú 50 m2-es szociális bérlakás havi bérleti díja 25 ezer forint körül van. Ugyanezt a lakást most kb. 130 ezer forintért lehetne bérelni egy magán tulajdonostól.

A jövedelmi helyzet javulásával indokolt lenne a szociális bérlakást bérlőtől magasabb bérleti díjat kérni, mondván járuljon hozzá jobban az önkormányzati bérlakásállomány fenntartásához. Ehhez persze bérleményellenőrzés, jogosultságfelülvizsgálat, differenciált bérleti díjak kellenek. Azaz mindez komoly szakmai feladatokat jelentene az önkormányzat számára.

18 komment

A bejegyzés trackback címe:

https://kilencbenazelet.blog.hu/api/trackback/id/tr3515996862

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

Nancsibacsi 2020.07.14. 14:51:39

Abban mi a ráció, hogy szociális alapon odaadjunk egy lakást mondjuk 30 helyett 15 millióért? Nyilván nem az fogja megvenni 15-ért, aki rászorul, hanem pont az, akinek van 15 milliója. Akkor már inkább adjuk el 30-ért, piaci alapon és kész.
Amúgy is vicces egy kvázi belvárosi kerületnek szociális alapon adni a lakásokat. Az Csepelen meg rákosborzasztón kellene, meg leginkább vidéken - ahol olcsó.

BéLóg 2020.07.14. 15:33:30

EGYETLEN dolog amihez a balliberálisok értenek, az a MÁSOK pénzének, vagyonának elherdálása. Jól mondja az előttem szóló, akinek van 15 milliója az nem rászoruló, valamint a világ halálra keresi magát LAKÁSOK bérbeadásával, nade az hosszútávú pénz, ez a b.
Üdösq.
Úrva pedig MOST akar pénzt. Mint mindenki, aki tudja hogy soha többet nem lesz pénzközelben.

Buchhalter 2020.07.14. 15:43:34

Baranyi Krisztina most lőtt egy öngólt magának.Aki ott van a lakásban ,annak a fél pénze sincs meg rá és az a gyanúm,hogy a Bank sem adna hitelt.

Buchhalter 2020.07.14. 15:45:50

@Nancsibacsi: Amúgy is vicces egy kvázi belvárosi kerületnek szociális alapon adni a lakásokat. Az Csepelen meg rákosborzasztón kellene, meg leginkább vidéken - ahol olcsó.

látszik hogy egy igazi anti szociális bunkó vagy!!! Bazmeg,ha oda született és közben nyomorék lett ,vagy akármi akkor kvázi a lakhely szerinti önkormányzatnak kell gondoskodnia a szorult helyzetbe került lakójáról! Érted?!

lobaszopiatej 2020.07.14. 16:12:29

Adjanak nekik lakást kiskunröcsögén b+, ne a legdrágább belvárosban!!!
Hirtelen nagyobb lesz a vagyonuk, mint nekem, főleg ha aztán eladják a 15m-ért vett lakást 30m-ért!
Meg aztán, milyen szegény az, akinek van 15m-ja, még banki hitellel is (értsd: a bank hitelképesnek tekinti!)
Ingatlanpinama.

Ekrü 2020.07.14. 16:56:29

@Nancsibacsi: @BéLóg: A cél gondolom nem az,hogy a benne lakók,vagy a rászorulók vegyék meg féláron,hisz nekik valószínű nincs ennyi pénzük sem,sokkal inkább a sógor/koma/rokon fog így olcsó belvárosi lakáshoz jutni.Ezt tudja a balliberális ellenzék,ha pozícióba jut...

birkamenet 2020.07.14. 16:58:54

@BéLóg:

Kicsi hülye fidess bértroll, ha ÖK lakásvagyon elherdálása miatt izgatod fel azt az egy darab agysejtedet, akkor irány rogánhoz a pofázásoddal.
Ugye hogy most becsináltál a gatyádba?

birkamenet 2020.07.14. 17:00:48

@Ekrü:

te se tudsz többet egy féleszű fidess trollnál, úgyhogy nagy verseny lenne, hogy ti, vagy a ballibek a nagyobb idióták

Ekrü 2020.07.14. 17:02:02

@birkamenet: Ha te mondod biztos így van...

nincs1agy 2020.07.14. 17:29:49

Őt ugye most a helyi DK és csatolt része a maradvány maszop készül megbuktatni..

nincs1agy 2020.07.14. 17:32:12

@Ekrü: Nem hiszem. Baranyi egy gyökér, de nem korrupt.. Sztem 0%-os önkormányzati hitelt kapnának a cigók, és amit eddig lakbérre költöttek az törlesztő lenne. Persze Baranyi úgyis bukik és nem lesz az egészből semmi..

Ekrü 2020.07.14. 19:02:10

@nincs1agy: Aha.Nem korrupt...Ami pedig a 0%-os hitelt illeti,szerinted mennyi félretett pénze van az ott élőknek?Vagy úgy gondolod ad az önkormányzat 15 milla hitelt lakásonként 0%-os kamatra,azt majd várja ,hogy fizessék a törlesztőt?Ami persze nem lehet több mint amit eddig fizettek?Vagyis az önkormányzat saját pénzén megveszi az ott lakóknak ezeket a lakásokat és ezzel megkárosítja a kerületben élő többi embert?Szerinted ez rendben van?Ugye most viccelsz...?

nemecsekerno_007 2020.07.14. 19:27:51

Belvárosi szociális bérlakás!??! :))))))))) Gratulálok. Miért nem költöztetik be őket az Operába.

Rodney_2 2020.07.14. 20:14:58

@birkamenet: Te nem ember vagy, hanem egy darab szar. Ez meghatározza hogy mennyit ér egy hozzászólásod :)

Kovacs Nocraft Jozsefne 2020.07.14. 20:33:32

@nincs1agy:

"Sztem 0%-os önkormányzati hitelt kapnának a cigók, és amit eddig lakbérre költöttek az törlesztő lenne."

Ez miért is lenne jó az önkormányzatnak?

Kovacs Nocraft Jozsefne 2020.07.14. 20:40:12

Arról nem is beszélve, hogy ezzel az önkormányzat elkótyavetyélné a saját kiadható szociális lakásait, hogy aztán idővel újakat kelljen építtetnie. Hiszen az egyszer már eladott lakások örökölhetővé válnak, a rászorulók örökösei pedig nem biztos, hogy szintén rászorulók lesznek.

nincs1agy 2020.07.14. 22:16:53

@Kovacs Nocraft Jozsefne: Miért jó Baranyi az önkormányzatnak? Miért jók a migránsok egy önkormányzatnak?

nincs1agy 2020.07.14. 22:19:17

@Ekrü: Simán el tudom képzelni, van ott pénz. Baranyis idealista szélsőbalos. Ha megtehetné migránsokkal rakná tele a kerületet, kerül amibe kerül..